Cómo valorar un edificio de apartamentos en 15 minutos o menos

🗂️ Contenido

1. Introducción
2. Métodos rápidos de valoración de un edificio de apartamentos
   1. Método del precio promedio por puerta
   2. Método del multiplicador de renta bruta (MRB)
   3. Método de la tasa de capitalización
   4. Método promedio de los tres métodos anteriores
3. Conclusiones
4. Preguntas frecuentes (FAQ)

📝 Introducción

Hoy en el canal de consejos de bienes raíces comerciales, voy a enseñarles cómo valorar un edificio de apartamentos en 15 minutos. ¿Realmente se puede hacer? ¿Puedes hacerlo tú mismo? Pues bien, si sabes matemáticas básicas, te aseguro que puedes lograrlo. Imagina la sensación de confianza que tendrías si encuentras una propiedad que deseas comprar y puedes determinar por ti mismo si está correctamente valorada, si está sobrevalorada o si está infravalorada. En este artículo, voy a enseñarte cuatro métodos rápidos para determinar el valor de un edificio de apartamentos que podrás hacer por ti mismo. ¡Comencemos!

📝 Métodos rápidos de valoración de un edificio de apartamentos

1. Método del precio promedio por puerta

Este método es muy sencillo. Para calcularlo, solo tienes que tomar el precio de compra de cada propiedad y dividirlo por el número de unidades. Por ejemplo, si el precio de compra de la propiedad en cuestión es de $2,300,000 y tiene 16 unidades, el precio promedio por puerta sería de $144,400. Repitiendo este cálculo para otras tres propiedades comparables, obtenemos un precio promedio por puerta de $145,613. Si multiplicamos este valor por las 16 unidades de la propiedad en cuestión, obtenemos un valor de $2,329,808. Este valor se acerca bastante al precio de venta de $2,310,000, lo que indica que la propiedad está valorada de forma justa o posiblemente infravalorada.

2. Método del multiplicador de renta bruta (MRB)

El MRB es otra herramienta útil para determinar el valor de una propiedad. Para calcularlo, simplemente divide el precio de compra entre las rentas brutas anuales. Por ejemplo, si el precio de compra es de $2,310,000 y las rentas brutas anuales son de $258,800, el MRB sería de 8.9. Calculando el MRB para otras tres propiedades comparables, obtenemos un promedio de 8.85. Luego multiplicamos este promedio por las rentas brutas anuales de la propiedad en cuestión y obtenemos un valor de $2,290,380. Este valor indica que la propiedad está ligeramente sobrevalorada, pero aún así parece ser una buena compra.

3. Método de la tasa de capitalización

El método de la tasa de capitalización es extremadamente simple. Solo necesitas sumar la tasa de capitalización de la propiedad en cuestión y las tasas de capitalización de otras tres propiedades comparables, y luego dividir la suma por cuatro para obtener el promedio. Después, divides los ingresos operativos netos anuales de la propiedad en cuestión entre el promedio de la tasa de capitalización. Por ejemplo, si el ingreso operativo neto anual es de $150,950 y el promedio de la tasa de capitalización es de 6.35, el valor de la propiedad sería de $2,377,165. Este valor muestra que el precio de compra de $2,310,000 es realmente una oferta excepcional en comparación con el valor real de la propiedad.

4. Método promedio de los tres métodos anteriores

El último método que utilizaremos es una combinación de los tres métodos anteriores para obtener una valoración más precisa. Simplemente sumamos los valores obtenidos a través del método del precio promedio por puerta, el método del MRB y el método de la tasa de capitalización, y dividimos esa suma por tres para obtener un promedio. En este caso, el valor promedio es de $2,332,451. Al considerar este valor en comparación con el precio de compra de $2,310,000, se concluye que se trata de una verdadera oportunidad.

📝 Conclusiones

Si bien estos métodos rápidos no son tan precisos como una tasación completa, te brindan una idea general del valor de una propiedad y te permiten tomar decisiones informadas al momento de comprar. Recuerda que estos cálculos son solo referencias y siempre es recomendable obtener una tasación profesional antes de finalizar una transacción inmobiliaria. Ahora que conoces estos métodos, podrás evaluar de manera más efectiva el valor de los edificios de apartamentos. ¡Buena suerte en tus inversiones!

📝 Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Estos métodos reemplazan una tasación profesional? No, estos métodos proporcionan una estimación aproximada del valor de una propiedad, pero no deben sustituir a una tasación profesional completa.

2. ¿Cuál es el método más preciso de los cuatro? El método promedio de los tres métodos anteriores es el más preciso, ya que combina diferentes enfoques para obtener una valoración más completa.

3. ¿Qué sucede si los valores obtenidos difieren mucho del precio de compra? Si los valores obtenidos son considerablemente diferentes al precio de compra, es posible que desees reconsiderar la compra y solicitar una tasación profesional para obtener una valoración más precisa.

4. ¿Puedo utilizar estos métodos para evaluar otros tipos de propiedades? Sí, estos métodos pueden ser aplicados a diferentes tipos de propiedades, siempre y cuando tengas los datos necesarios.

5. ¿Dónde puedo obtener información sobre propiedades comparables? Puedes utilizar sitios web especializados en bienes raíces comerciales o buscar la ayuda de un agente de bienes raíces comerciales que tenga acceso a bases de datos con información de mercado.

Referencias:

• Apartment Loan Store
• LoopNet
• CoStar