DSCR-кредиты: лучший инвестиционный займ всех времен?

Содержание

• Вступление
• Что такое DSCR?
• Как DSCR отличается от обычного андеррайтинга?
• Преимущества и недостатки DSCR-кредитов
• Варианты DSCR-кредитов для недвижимости
• Что такое предварительное погашение и как оно работает?
• Преимущества использования DSCR-кредитов для недвижимости
• Какие лживые мифы существуют о DSCR-кредитах?
• Различия между DSCR-кредитами и обычными кредитами
• Заключение

Вступление

Добро пожаловать на новый выпуск "Ипотечного понедельника"! Сегодня мы обсудим тему, которая волнует многих - кредиты DSCR. Вместе с нами будет наш партнер и брокер Christian Bassador из One Brokerage. Мы расскажем вам об особенностях этих кредитов, а также о том, как определить, подходит ли этот тип займа вам. Давайте начнем!

Что такое DSCR?

Прежде чем мы начнем, давайте разберемся, что означает аббревиатура DSCR. Эта аббревиатура стоит за "debt service coverage ratio" или коэффициент покрытия платежей по долгу. Она представляет собой соотношение между арендной платой и обязательствами по займу. Проще говоря, он позволяет определить, покрывает ли доход сдаваемого в аренду имущества все выплаты по кредиту. Если арендная плата превышает платежи по ипотеке, то у вас есть положительная денежная наличность, что является знаком здорового инвестиционного объекта.

Как DSCR отличается от обычного андеррайтинга?

Различие между DSCR и обычным андеррайтингом заключается в том, как кредиторы оценивают вашу способность погасить кредит. В случае с DSCR основное внимание уделяется доходу от аренды и обязательствам по займу. Это позволяет инвесторам рассчитывать наличный поток от недвижимости для оплаты кредита, а не только на свой собственный доход. У DSCR-кредитов более гибкие требования и режимы погашения по сравнению с традиционными кредитами, что делает их привлекательными для инвесторов недвижимости.

Преимущества и недостатки DSCR-кредитов

Итак, давайте разберемся, какие преимущества и недостатки имеют DSCR-кредиты.

Преимущества:

• Расчет наличного потока от недвижимости: DSCR-кредиты позволяют инвесторам учитывать доход от аренды при определении способности погасить кредит. Это особенно полезно при инвестировании в арендные объекты с высокой прибыльностью.

• Гибкие условия погашения: DSCR-кредиты предлагают несколько вариантов погашения, включая возможность выбора фиксированной ставки на 30 лет, период процентного погашения в течение 10 лет и затем погашение в течение 20 лет, а также возможность выбора периода процентного погашения в течение 10 лет и затем погашение в течение 30 лет.

• Возможность использования краткосрочной аренды: DSCR-кредиты позволяют учитывать доход от краткосрочной аренды при определении способности погасить кредит. Это может быть особенно выгодно для инвестиций в недвижимость с высокой доходностью, такую как курортные квартиры или дома для отпуска.

Недостатки:

• Высокие процентные ставки: DSCR-кредиты обычно имеют более высокие процентные ставки по сравнению с традиционными кредитами. Это связано с более высоким уровнем риска для кредитора, поскольку платежи по кредиту должны быть покрыты доходом от аренды.

• Ограниченный выбор кредиторов: Не все кредиторы предлагают DSCR-кредиты. Поэтому выбор кредитора может быть ограничен, особенно если вы ищете определенные условия или возможности погашения.

• Преждевременное погашение: Многие DSCR-кредиты имеют условия предварительного погашения, что означает, что если вы рефинансируете или продаете недвижимость в течение определенного периода времени, будет взиматься штраф. Это может быть дорогостоящим, если вы планируете продать или рефинансировать в ближайшие годы.

Варианты DSCR-кредитов для недвижимости

Давайте теперь рассмотрим различные варианты DSCR-кредитов для недвижимости. Обычно у вас есть три основных варианта для выбора:

1. Фиксированная ставка на 30 лет: В этом случае вы платите кредит в течение 30 лет. Это наиболее распространенный вариант DSCR-кредитов и дает вам стабильные ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита.

2. Процентное погашение в течение 10 лет: В этом случае вы платите только проценты в течение первых 10 лет, а затем начинаете погашать кредит в течение оставшихся 20 лет. Это позволяет вам иметь более низкие ежемесячные платежи в начале срока кредита.

3. Процентное погашение в течение 10 лет и погашение в течение 30 лет: В этом случае вы платите только проценты в течение первых 10 лет, а затем начинаете погашать кредит в течение оставшихся 30 лет. Это дает вам еще большую гибкость с ежемесячными платежами, но у вас будет более долгий срок погашения.

Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки, и ваш выбор будет зависеть от ваших индивидуальных потребностей и целей.

Что такое предварительное погашение и как оно работает?

Теперь перейдем к понятию предварительного погашения и тому, как оно работает в случае DSCR-кредитов. Предварительное погашение - это условие, которое взимается в случае, если вы решили погасить кредит в течение определенного периода времени (обычно от нуля до пяти лет). Это может быть штраф в размере определенного процента от суммы кредита или определенного количества месячных платежей.

Важно отметить, что условия предварительного погашения могут быть настраиваемыми в зависимости от ваших потребностей. Если вы планируете рефинансировать или продать недвижимость в течение более короткого периода, вы можете попросить уменьшить или даже устранить штраф за предварительное погашение. Это может включить увеличение процентной ставки или дополнительные затраты на закрытие, но это также может помочь вам избежать штрафных сборов при срочном погашении кредита.

Преимущества использования DSCR-кредитов для недвижимости

Теперь давайте рассмотрим основные преимущества использования DSCR-кредитов для недвижимости:

• Возможность расчета доходности: DSCR-кредиты позволяют учитывать доход от аренды для определения доходности инвестиции. Это особенно полезно при покупке арендных объектов, так как вы можете оценить, будет ли прибыль от аренды покрывать выплаты по кредиту.

• Гибкие условия погашения: DSCR-кредиты предлагают различные варианты погашения, включая фиксированные ставки на 30 лет, применение процентного погашения на протяжении первых лет или комбинацию процентного погашения и кредитного погашения на протяжении долгосрочного периода.

• Возможность использования краткосрочной аренды: DSCR-кредиты позволяют учитывать доход от краткосрочной аренды. Это полезно для инвестиций в недвижимость, такую как курортные апартаменты или дома для отпуска, которые могут приносить прибыль от краткосрочной аренды.

• Повышенные возможности для инвестиций: DSCR-кредиты позволяют инвесторам расширять свой портфель недвижимости, так как они учитывают доходность и потенциал арендных объектов при определении способности погасить кредит.

• Защита от рисков: При использовании DSCR-кредитов вы опираетесь на денежный поток от арендных объектов для покрытия выплат по кредиту. Это помогает защитить вас от возможных проблем с выплатами в случае, если вы столкнетесь с финансовыми трудностями.

Какие ложные мифы существуют о DSCR-кредитах?

Существует много дезинформации о DSCR-кредитах, и важно разобраться, что является правдой, а что - мифом. Вот некоторые из самых распространенных мифов:

• DSCR-кредиты доступны только для коммерческой недвижимости: Это неверно. DSCR-кредиты также доступны для жилой недвижимости, что делает их привлекательными для инвесторов, ищущих возможности для роста своего портфеля.

• DSCR-кредиты более рискованные, чем обычные кредиты: Кредиты DSCR могут быть более гибкими, чем обычные кредиты, но это не обязательно означает, что они более рискованные. Использование DSCR позволяет инвесторам основываться на денежном потоке от аренды, что может помочь уменьшить риск неплатежей.

• DSCR-кредиты всегда имеют более высокие процентные ставки: Хотя процентные ставки на DSCR-кредиты могут быть выше в некоторых случаях, они могут быть конкурентоспособными с обычными кредитами, особенно если вы обратитесь к опытным и специализированным кредиторам.

• DSCR-кредиты ограничивают вашу гибкость при рефинансировании и продаже: Это не совсем верно. В большинстве случаев условия предварительного погашения могут быть настроены в соответствии с ваши планами, и вы можете попросить более гибкие условия у кредитора.

Различия между DSCR-кредитами и обычными кредитами

Теперь давайте сравним некоторые различия между DSCR-кредитами и обычными кредитами:

1. Оценка платежеспособности: В случае с обычными кредитами берется во внимание собственный доход заемщика и его способность погасить кредит. В случае с DSCR-кредитами учитывается доход от аренды и его способность покрыть выплаты по кредиту.

2. Условия погашения: Обычные кредиты имеют стандартные варианты погашения, включая фиксированные ставки на 30 лет. DSCR-кредиты предлагают более гибкие варианты, такие как процентное погашение в течение первых лет или комбинацию процентного погашения и кредитного погашения на протяжении долгосрочного периода.

3. Требования к доходу: Обычные кредиты требуют от заемщика достаточного уровня собственного дохода для погашения кредита. В случае DSCR-кредитов требуется, чтобы доход от аренды покрывал выплаты по кредиту.

4. Ограничения и исключения: Обычные кредиты имеют жесткие правила и требования к заемщикам. DSCR-кредиты, с другой стороны, могут иметь различные требования, в зависимости от кредитора и конкретной ситуации.

Заключение

DSCR-кредиты - это уникальный инструмент, который может стать полезным инструментом для инвесторов недвижимости. Они предлагают гибкость, учитывая доход от аренды при определении платежеспособности, и могут помочь вам расширить свой портфель недвижимости. Однако они также имеют свои преимущества и недостатки, и требуют тщательного анализа, прежде чем принимать окончательное решение. Надеюсь, что это видео помогло вам разобраться в DSCR-кредитах и позволило сделать более осознанный выбор. Если у вас есть какие-либо вопросы, не стесняйтесь задавать их в комментариях ниже. Благодарим вас за просмотр, и до свидания на следующем выпуске "Ипотечного понедельника"!